AKA.reality » Postup prodeje

První návštěva v realitní kanceláři je především informativního charakteru. Klient by při ní měl být především seznámen se způsobem práce realitní kanceláře, mělo by si mu dostat všech dostupných informací, týkajících se náležitostí zprostředkovatelské smlouvy, rozsahu služeb, způsobu jejich úhrady, výše provize, atd. Po takovémto úvodním seznámení je obvyklé, že se obě strany dohodnou na prohlídce nemovitosti a domluvit termín případného sepsání smlouvy. Může se také stát, že po prohlídce nemovitosti zástupce realitní kanceláře odmítne zakázku přijmout. Bývá to obvykle proto, že cenové požadavky ze strany klienta jsou vzhledem ke stavu a prodejnosti dané nemovitosti neúměrné. Pokud však obě strany mají shodné stanovisko, uzavírá se zprostředkovatelská smlouva.

Exkluzivní smlouva

Většina zavedených realitních kanceláří uzavírá pouze exkluzivní smlouvy, kterými klient zmocňuje kancelář k výhradnímu zastoupení ve věci prodeje uvedené nemovitosti. Na místě je tedy otázka , co by taková exkluzivní smlouva měla obsahovat ? V první řadě by mělo být jasné, podle jakého právního předpisu je uzavírána. Dále musí být přesně specifikovány smluvní strany. V případě, že je více vlastníků, by měly být doloženy jejich ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci prodeje podnětné nemovitosti.

Základními doklady jsou nabývací listina a výpis z katastru. Nabývací listinou je kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, dohoda o vydání věci, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů apod. Druhým důležitým dokladem je výpis z katastru, který by neměl být starší dvou měsíců. Praxe ukazuje, že čím je výpis čerstvější, tím lépe, neboť se množí případy, že je nemovitost prodána v krátké době několikrát a původní majitelé se prokazují výpisem, který je sice stár pouhé tři měsíce, nicméně za tu dobu již změnila majitele. K těmto základním dokladům se obvykle požaduje od klienta také platný znalecký posudek a snímek pozemkové mapy. To jsou však doklady, které každá realitní kancelář na požádání klienta zajistí. Dalšími důležitými náležitostmi zprostředkovatelské smlouvy jsou cena, za kterou bude kancelář nemovitosti nabízet, výše provize, termín plnění smlouvy a smluvní pokuta za nedodržení smlouvy.

Prodejní cena

Stanovit reálnou prodejní cenu je v současné době velice problematické. Realitní kancelář nejprve provede analýzu situace na trhu s nemovitostmi, zváží technický stav a polohu nabízené nemovitosti, posoudí případná břemena i překážky a klienta s těmito skutečnostmi podrobně seznámí. Klient by měl být přesvědčen, že cena je optimální.

Provize

Od stanovené prodejní ceny se odvíjí výše provize, která je obvykle 2 až 5%. Je však možné dohodnout i provizi nižší (především u velkých nemovitostí) či provizi vyšší. Také se může stát, že se obě strany dohodnou na jiné formě provize. Bývá zvykem, že provizi platí ten, kdo si službu objednal.

Smluvní pokuta

Smluvní pokuta umožňuje kanceláři náhradu nákladů a zamření obchodního případu tehdy, jestliže si klient ve smluvené době zadá nemovitost u jiné kanceláře nebo si nemovitost prodává sám. Kancelář totiž nese celou dobu obchodní rizika a musí se tedy alespoň částečně chránit.

Dokumentace nemovitosti

Pořizuje se fotodokumentace, někdy i videozáznam. Pokud existuje stavební dokumentace, provede se její kopie. u stavebního úřadu se prověří možné alternativní využití nemovitosti či volného pozemku, zpracuje se tzv. exposé, což je soubor dokladů, které charakterizují nemovitost.

Nabídka nemovitostí

Chtít po kanceláři, aby prodala do jednoho měsíce, je ve většině případech nesmysl. Je třeba řady setkání se zájemci, jednání o podmínkách, pomoci při zajišťování úvěrů atd. Je to mravenčí práce s lidmi, úřady, bankami. Obvyklá doba, na kterou by bylo proto měla být uzavřena smlouva, je optimálních 6 měsíců, neměla by rozhodně být kratší . Po celou dobu nabízení nemovitosti by měl být klient pravidelně informován o stavu jeho zakázky a podle vývoje situace s kanceláří spolupracovat.

Kupní smlouva

Realitní kancelář byla úspěšná a našla zájemce. Nastává tedy čas pro přípravu kupní smlouvy. Aby se omezilo riziko odstoupení kupujícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje se smlouva o budoucí smlouvě a kupec obvykle skládá nevratnou kauci ve výši 5 až 10% kupní ceny. Tímto opatřením se kancelář jistí pro případ, že by kupec porušil smlouvu o smlouvě budoucí a odmítl kupní cenu akceptovat.

Sepsání kupní smlouvy

Praxe ukazuje, že je nejlépe zadat sepsání kupní smlouvy expertovi. Ten také nese za správnost veškeré garance. Kupci ze zahraničí zpravidla vyžadují notářské služby. Je třeba pamatovat na to, že každá smlouva je jiná, vyskytuje se celá řada okolností, které jsou individuální pro každý jednotlivý případ.

Vklad do katastru

Sepsáním kupní smlouvy práce realitní kanceláře rozhodně nekončí. Je třeba zajistit vklad do katastru, což je úkon, kterým přechází vlastnické právo na kupujícího. Aby se nestalo, že nemovitost přejde při vkladu do katastru na kupce, aniž by ji zaplatil, jistí se její převod tím, že kupec musí složit peníze v bance formou dokumentárního akreditivu nebo je uloží do notářské úschovy. Tato “třetí osoba” je jistotou pro obě strany obchodu, protože jen tehdy, jestliže jsou na obou stranách splněny všechny podmínky smlouvy, je nemovitost v katastru převedena na nového vlastníka a naopak je prodávajícímu zaplaceno. Tím se vytrácí riziko, že by kupec nezaplatil a získal zápisem do katastru nemovitost zdarma. Nebo obráceně, že by prodávající dostal zaplaceno a nepřevedl v katastru nemovitost na nového vlastníka.

Prodej a koupě

Jako kupující si vyžádáme od realitní kanceláře dokumenty, abychom získali základní informace o nemovitosti. Jsou to zejména majetkoprávní vztahy, technické údaje o nemovitosti, břemena, výše a obsah znaleckého posudku, výše zástavy, požadovaná cena. Důležité je, jak už víme, skutečnost, zda má či nemá kancelář k nemovitosti exkluzivitu. Pokud nemá, je třeba být opatrný, neboť stejnou nemovitost může nabízet celá řada dalších kanceláří a než si kupující připraví potřebné finance je nemovitost jinde prodána. Po prostudování dokladů je třeba si nemovitost prohlédnout. Vždy by to mělo být za asistence zástupce z realitní kanceláře. Pokud je vše v pořádku, složí obvykle kupující kauci a podepíše smlouvu o budoucí smlouvě, nebo i přímo kupní smlouvu.